明析法律风险 助力企业成长

明析法律风险 助力企业成长

——记“物业管理纠纷司法评析和法律风险管理”培训

云南省物业管理学会资产增值计划之培训系列“物业管理纠纷司法评析和法律风险管理”培训于2013年3月2日在昆明成功举办。来自全国各地151名学员参加培训。《都市时报》为本次活动的战略合作媒体，北京盈科(昆明)律师事务所提供友情支持。

培训现场

随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展，一方面加速了城市住宅小区管理的专业化和现代化需求，极大地改善了人们的居住环境和生活质量;另一方面，也由此出现了大量的、新的物业管理问题和纠纷。作为一种新型的典型矛盾，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。处理妥善与否，事关企业的良性发展、住户的切身利益和社区的和谐建设。

为了帮助物业服务企业明晰法律责任、提高法律风险管理意识和水平、实现企业的顺利成长，云南省物业管理学会特别邀请来自厦门市集美区人民法院的倪斌鹭法官担任主讲老师，建纬(昆明)律师事务所的孙可律师、北京盈科(昆明)律师事务所的吴黎明律师、云南法彰律师事务所的张铭律师参加授课并进行现场互动和交流。

云南省物业管理学会宋有兴会长在开班仪式发表讲话

云南省物业管理学会宋有兴会长在开班仪式发表讲话：从2012年7月开始云南省物业管理学会开展“物业资产增值培训计划”以来，组织了“城市综合体和中央商务区物业管理培训”，“保障房的物业管理培训”等培训项目，广大会员踊跃参加，反响强烈，给予了极高的评价。相较于之前，参加此次培训的学员进一步扩大到全国范围，除云南省外，还吸引了众多来自江苏、山西、四川、贵州等的省外学员以及各地州市的地产、物业企业及服务供应商的中、高级管理人员。云南省物业管理学会秉承高端引领、面向全省、服务于物业管理行业的宗旨，举办系列公益性质的物业管理专业培训班，并颁发培训研修证书。

主讲老师倪斌鹭法官

上午9：00，培训准时开始。首先，倪斌鹭法官基于多年来的司法实践讲解了物权与物业管理的规制和担责。包括物权归属纠纷、公共环境和公共设施中的侵权纠纷、房地产开发商的违约与侵权责任、物业服务收费与欠费、邮件的保管与赔偿、物业风险管理、业主的容忍义务、人防工程归属、维修资金的利用等九个部分。

其中，物业风险管理案例——酒楼坠窗伤人引发了热议。在案例中，黄先生到酒楼吃饭，在打开窗户的时候，窗户掉下砸到了正好在楼下的周女士，致其身负重伤，生活不能自理。此案产生了四个被告——出租管理该房屋的物业公司康乐公司、酒楼老板李先生和“肇事”顾客黄先生，该房屋的承建方特房公司。对于四个被告是否担责及应承担何种责任，有学员认为酒店老板应承担主要责任，有学员认为是“肇事”顾客的责任。而法院一审判决结果为酒楼老板李先生和物业公司——康乐公司都有责任。对此，倪法官基于《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条对案例判决进行了解读。

在专项维修资金是否可用于购买国债的问题上，学员和专家各有看法，但总体上都持相对保守的态度。有学员认为，专项维修资金可以购买国债，但必须要经过业主大会的同意;宋有兴会长对在法律许可条件下的专项维修资金投资增值持一定的肯定意见，并对北京的“怀柔试点”进行了简单说明，希望能引发大家对专项维修资金使用的更多思考;吴黎明律师则对《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条关于住宅专项维修资金购买国债的规定进行了简单明了的介绍;倪法官则认为专项维修资金的安全比增值更重要，一方面国债的收益有一定的风险，亏损后很可能会带来纠纷;另一方面，国债的兑现取用手续可能较繁琐，不利于其维修作用的及时发挥，因此最好专款专用。

孙可律师

下午，首先由孙可律师对物业企业合同法律风险进行了讲解，包括合同法律风险的识别、物业服务合同管理关键环节的法律风险分析与评价、物业服务企业法律风险的应对。尤其强调了对风险的识别，建议物业服务企业一定要做好内部的审查和规范管理以及外部的关系管理。

吴黎明律师

随后，吴黎明律师带来了物业管理之物权纠纷法律风险管理的课程，针对对业主委员会的诉权或诉讼主体资格，业主和物业服务企业的诉权，住宅专项维修资金，停车库、停车场、停车位、停车费、丢车赔偿问题，基于翔实的判例和法律条文，给出了意见和建议。在停车库、停车场、停车位、停车费、丢车赔偿问题中，吴律师通过机动车辆丢失索赔案中物业公司胜诉的判例，提醒物业管理行业的业内人士要真正把握保管合同关系成立的关键性法律特征，走出停车场的车辆丢失赔偿怪圈。

张铭律师

最后，张铭律师讲解了特别侵权纠纷的预防措施。总结了物业服务中常见的特别侵权案件类型、特别侵权案件中物业服务企业的责任承担以及特别侵权案件的预防措施。

主持人：云南省物业管理学会吉纯副会长

培训课程结束后，学员就自己关心的问题向倪斌鹭法官和三位授课律师，及来自北京盈科(昆明)律师事务所的张丹杰律师和云南物业管理学会理事单位瑞星物业管理服务有限责任公司何谦律师进行了提问。江苏盐城及云南曲靖的学员率先提问，涉及老小区公用房被开发商员工抢占的处理、停放在小区的车在晚上被高空抛物砸坏挡风玻璃和车头的处理、高层建筑的外墙清洗是否含在物业服务费的服务内、花园洋房种菜，物管是否能进入强行拆除、业主乱停车，堵住大门，物管是否有权用工具将其移走、地下车位归属权的界定、业主将车钥匙交给保安，保安私自开走并撞坏，物管公司是否要担责、对于业主欠费法律诉讼，物管公司除了书面的催缴证据外，有没有其他的证据。

培训学员吴小甫

江苏镇江金港物业副总经理吴小甫提问：高层建筑的外墙清洗是否含在物业服务费的服务内、花园洋房种菜，物管是否能进入强行拆除、业主乱停车，堵住大门，物管是否有权用工具将其移走。对此，律师给予了解答：理论上讲，外墙属于公共部分，从权力与义务对等的角度出发，首先要清晰公共部分的收益归谁所有，从理论上或法律规定上来讲，公共部分归业主所有，相应的其维护也由其来负责。高层建筑的外墙清洗费用不当然包括在物管费中，要看具体的合同约定;对于一个小区来说，其土地使用用途是法定的，小区内的土地可以分为两个部分：一部分是建筑物所占的地，另一部分是公共用地，种菜肯定不符合土地使用性质，对此业主大会有权要求其恢复原状，如造成损失则要求赔偿。同时根据《物权法》、《物业管理条例》，此举违反了物业管理的秩序，物业管理公司也享有诉讼权;小区共有部分怎么停车，业主大会可以决定。业主委员会在制订管理规约时，应该有事先预防措施，对业主侵占公用部分、违反公共秩序的行为进行一定的经济处罚或者规定其应承担的责任。此外，业主委员会或物业管理公司也可以启动诉讼程序。如已发展到堵门的程度，则涉及到违反治安秩序。但无论如何，物管公司没有强制的权力。物管公司的一切权利来源于业主的授权，来源于法定和约定，没有权利业主的车，若发生车辆损失则要承担责任。相反，业主的停车若扰乱了物业管理公司的管理秩序，则物业管理公司可以要求赔偿。

培训交流现场

下午18点，培训结束前最后一个环节，由云南省物业管理学会宋有兴会长为倪斌鹭法官颁发云南省物业管理学会“专业学术委员会委员”聘书。

云南省物业管理学会宋有兴会长向倪斌鹭法官颁发聘书