规避风险，企业平稳发展之本——记“物业管理

培训现场

云南省物业管理学会资产增值计划培训系列之“物业管理企业如何规避法律风险”培训于2014年3月30日在昆明伍集成会堂成功举办。成都福克莱迪信息技术有限公司提供赞助支持，昆明世纪物业管理有限公司提供友情支持。来自贵州、昆明、曲靖、玉溪、文山、红河等地的244名云南省物业管理学会会员单位、个人会员，省内外房地产和物业服务供应商的中、高级管理人员参加了本次培训活动。

主持人：云南省科学技术协会学会部李毅部长

近年来，诸多物业服务企业在日常管理和服务过程中发生了许多如电梯事故、被盗、高空抛物砸伤路人、燃放鞭炮致化粪池爆炸造成人员伤亡等经济索赔案例。如在2011年骆先生酒后骑自行车进入其所住的禾安花园，到了小区中庭喷水池旁路段时，避让不及，自行车前轮陷入该路段禾安物业公司所属、管理的污水管道窨井(井盖缺失)，因惯性摔出后，致浑身多处受伤，发生了人身损害事故。最终法院判决禾安物业公司应赔偿被上诉人骆先生各类费用合计人民币9万元的50%，即4万5千元。《劳动合同法》出台之后，物业服务企业的用工成本不断的提高。说明我们物业服务企业面临着非常严峻的市场形势。由此看来，建立一套适合企业自身的风险防控体系，做好风险防范工作，是非常必要的。

云南省物业管理学会宋有兴会长致辞

物业管理企业在日常的管理中，应该重视管理经营过程中存在的“隐性”风险，积极探索正确的规避风险的方式及措施。为此云南省物业管理学会邀请了云南省物业管理学会副会长 ，建纬(昆明)律师事务所高级合伙人孙可律师、成都福克莱迪信息技术有限公司总经理，四川五方律师事务所高级合伙人王明波先生、云南大学法学院周昌发博士、建纬(昆明)律师事务所陈红律师、昆明市盘龙区人民法院胡孝英法官参加授课并进行现场互动和交流。

上午9时培训准时开始，孙可律师基于多年执业经验，首先为培训成员带来了“水火无情，企业如何应对?”的培训课程，孙律师从发生水灾、火灾时企业如何应对?综合应急机制建立探讨三个方面来进行讲解。详细例举了北京7·21暴雨和昆明7·19暴雨造成的生命财产安全的损失。物业在遇到水灾时应该：储备物资，保证供给;加强值班，报送信息;抓好抢险队伍建设，经常性地开展防汛演练;建立灾害互助制度;物管应积极反馈有关防灾的信息和经验给设计部门，从设计和建设的源头上做起;建立相应的保险体系;建立经费保障机制。在火灾方面，孙律师例举了上海11·15大火，火灾共造成58人死亡，受伤人数71人。同时例举了台湾地区的学校、日本有完善的预防机制。台湾地区的学校很少有因为火灾发生伤亡的事件。日本在地震应急预案方面也是做得非常完善。企业如何应对火灾?应该转变观念，提高认识，居安思危成常态;定期消防演习;定期对设施设备进行检查;加强安全宣传。

云南省物业管理学会副会长 建纬(昆明)律师事务所高级合伙人孙可律师

王明波总经理带来了《现阶段物业公司法律风险防控存在的问题以及对策和建议》的课程。王总从物业公司法律风险防控现状、法律风险防控不力会形成的危害、风险防控中存在的问题(病在哪儿)、风险防控的对策与建议(病怎么治)四个方面来进行讲解，同时例举了很多物业管理企业在实际管理中所遇到的案例进行解析，给出了意见和建议。

成都福克莱迪信息技术有限公司王明波总经理

随后，周昌发博士带来了《物业公司法律责任及风险规避》的课程，主要是从小区内发生的刑事案件进行讲解，在众多的案例中，很多物业管理公司都被判决承担责任。案由是：物业公司没有尽到保障业主人身、财产安全的保障义务;物业公司存在疏忽、过错、安全防范不到位等。物业管理企业在日常的管理中如何风险规避措施：一、在物业管理服务合同中明确物业公司的安全防范义务。 二、物业公司应当有足够的证据说明自己的保安、监控系统是全面的、充分的、有效的。三、建立完备的危机预防与处理系统，有效防止刑事案件的发生，同时，在危机发生以后能够将损失或影响控制在最小范围以内。四、要求员工(特别是保安员)提高警惕，严加防范，特别注意细节，准确及时察觉苗头。如巡逻记录等。五、注重非理性管理。

云南大学法学院院长助理周昌发博士

陈红律师带来了《劳动人事争议处理技巧》的课程。从劳动合同法概述、劳动合同的订立、解除与终止、物业服务企业的劳动用工特点、物业服务企业的劳动争议处置四个方面介绍了企业人事处理技巧。

建纬(昆明)律师事务所陈红律师

最后，在云南省昆明市盘龙区法院民庭一线工作的胡孝英女士带来《物业管理服务合同评析》，胡孝英女士从业20多年以来，接触了大量的传统民事案件、房地产案件、不动产相邻关系案件、物业管理案件及其他组织之间的合同、侵权案件。胡孝英女士从亲自审理的案件讲述了物业管理企业应如何处理法律纠纷。

昆明市盘龙区人民法院胡孝英女士

培训课程结束后，学员就自己关心的问题向诸位主讲老师进行提问交流。曲靖和琪物业管理服务有限责任公司吉纯总经理向陈红律师提问，物业管理企业的员工如果遇到自然灾害比如说地震导致员工出现伤亡，作为公司应该承担什么样的责任?对此陈律师给予了专业的回答：根据工伤规定，进行工伤认定，根据认定的结果进行处理，不管是自然灾害还是在平时的工作中，一旦被认定为工伤，公司就必须按照《工伤管理》条列承担一定的责任。如果公司购买了工伤保险的话，应该由工伤保险来承担。如果工伤认定的比较重，公司需要承担的费用也会比较高。

现场交流

曲靖和琪物业管理服务有限责任公司吉纯总经理

云南滇云康物业服务有限公司副总经理唐偃宴针对成都福克莱迪信息技术有限公司的LOA系统向王明波总经理提问。王总针对提问进行了详细的解答，公司的LOA系统与普通的OA系统是有很大的区别的，公司的系统既具备了普通的OA系统的功能实现智能化办公，同时该系统也结合有众多的法律专家研究成果，系统中有700多个法律风险点，员工可以进行学习，同时公司领导在实际的决策中可以有效的进行风险规避。

云南滇云康物业服务有限公司唐偃宴副总经理

学员提问主要是在老旧小区物业管理费收取、停车问题、人事纠纷等方面进行了提问，各位主讲老师根据学员的提问一一进行解答。最后昆明世纪物业管理有限公司金玉峰总经理向云南省物业管理学会会长、现代物业杂志社社长宋有兴先生就学会和杂志社的发展方向的问题进行提问。宋会长向广大会员讲解了杂志社和学会的发展方向和目前的工作情况。

昆明世纪物业管理有限公司金玉峰总经理

曲靖市恒基物业管理有限公司付兆雪总经理

培训现场学员踊跃提问交流

本次培训活动得到行业内广大人士的认同和赞许，并且希望云南省物业管理学会多举办这样的培训活动，加强学会和会员之间的交流，提供高效率的合作沟通平台，推动物业管理行业的发展。