聚焦“城市发展引擎”：楼宇经济与物业资产管理

 

2019年11月15-16日，由现代物业杂志社主办的“2019现代物业发展论坛·楼宇经济与物业资产管理”研讨会在上海圆满举行。

作为一种新兴的经济形态，楼宇经济已成为城市经济的重要组成部分和各大城市中心城区经济发展风向标。承载着城市经济发展重任的大体量建筑楼宇集群，具有业态复杂、企业众多、人员密集、人流量大等特点，简单化、粗放式的运营管理模式已无法满足业主、投资者、用户等主体的多元化需求。
 　　保证及提升楼宇品质，帮助投资者在投资楼宇当中得到良好的资产收益回报，提升运作效率和营造舒适的用户体验，促进楼宇周边区域城市环境、社会服务的可持续发展等，是楼宇运营管理者必须直面的物业资产运营管理工作核心。

“现代物业发展论坛”是现代物业杂志社面向全社会及海内外专业和从业人士推出的大型系列活动，其宗旨是通过研讨、讲座、培训等各种形式，交流、总结和推广在住宅物业管理、商业物业管理、工业区及大厦物业管理、国有资产后勤物业管理，以及国民经济基础设施物业管理等现代物业管理的先进经验、先进理论和先进思想，共同促进社会经济和文化的健康发展，实现民生为本、社会和谐、崇尚科学，普及物权的良好愿景。
　　现代物业杂志社社长宋有兴在致辞中提到：“现代物业发展论坛已连续12年26届论坛研讨。在上海举办论坛可追溯到2010年7月‘第三届全国物业管理专业教学研讨暨世博物业管理经验推介’活动。2019年11月我们再次回归上海，共同探讨楼宇经济与物业资产管理。”
　　嘉宾精彩观点如下：

 

罗能钧

罗能钧：中信和业投资有限公司董事副总经理、运维管理中心总经理

主题：中信大厦全生命周期管理探索及实践

中信大厦由中信集团投资，中信和业投资有限公司开发建设，位于北京CBD核心区，总建筑面积43.7万平方米，建筑高度528米，是北京第一高楼。作为中信大厦开发建设与运维主体，中信和业在汲取世界先进经验的基础上，采用了EPCO“规划、设计、采购、建造、运营一体化”全生命周期管理模式。
　　开发建设阶段
　　采用的管理基本方法：虚拟建造(Virtual Construction，VC)、构建建筑信息模型(BIM-Building Information Modeling)、应用模型(BIM-Building Information Model和管理模型信息(BIM-Building Information Management)。其中对施工图的BIM复核达到64批次，解决了各种设计问题5,557项。仅针对地下部分的机电预留预埋、管线排布，通过BIM技术就协调解决问题519项。
　　运维管理的特点难点
　　新技术新设备和复杂机电系统对运维管理的技术要求高。中信大厦项目的设备设施使用了30余项新技术，如永磁同步变频双工况离心式冷水机组、冰蓄冷系统、低温送风系统、变静压VAV系统、低温大温差空调水系统、变水量智慧阀空调水系统(VWV)、风量平衡一体化送风系统(FASU)、采用叶轮式传感器及可变多孔叶片技术的变风量末端装置、过渡季新风旁通技术、冬季烟囱效应预防系统、动态UPS储能系统、能源管理系统、基于BIM的智慧云管理等，对运维管理的技术能力要求高。设备包括12个大系统，63个子系统，主要设备设施约2万台 ，设备设施系统控制点约12万个。
　　运维管理团队和体系
　　2018年10月，成立“中信大厦运维管理中心”，2018年12月初步接管大厦。由开发建设核心技术和管理人员转岗，组建运维团队，向运维管理“无缝过渡”。围绕目标、职责、流程、质量、资源5大体系构建运维管理核心能力。
　　采用了国内和国际的多项标准：BOMA(国际建筑业主与管理者协会)全球商业地产最佳运营实践标准(SOP);IFMA(国际设施管理协会)设备设施运维标准;《设施管理术语》(国家标准)、《物业承接查验办法》(建设部2012年颁发);ISSA国际认证标准、LEED认证标准、日本“6S”管理标准。

 

　　

刘申

刘申：上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司总经理

主题：上海中心大厦国际标准化运营管理探索
　　上海中心大厦于2016年交付使用，高度632米，总楼层数127层，总建筑面积 578,000平方米。具有120度旋转外墙、双层幕墙、电梯转换层21个空中花园等独特设施。作为陆家嘴核心区超高层建筑群的收官之作，上海中心将成为上海金融服务业的重要载体。同时，将在优化陆家嘴地区整体规划、完善城市空间、提升上海金融中心综合配套功能、促进现代服务业集聚等方面发挥重要作用。
　　合作共赢——上海中心与CBRE，创造更大的资产价值
　　1、卓越的管理理念——将房地产转化为优势
　　世邦魏理仕(CBRE)通过广阔业务平台及基于技术的系统性创新，持续提升楼宇运营表现。通过物业管理、资产管理、工程技术和可持续性服务、客户财务会计服务及系统解决方案、租户管理、租赁及市场推广、楼宇服务、咨询服务等众多业务板块，提供全方位综合地产专业服务。无论在何种市场环境或条件下，都致力于帮助企业优化运营、降低成本、增加现金流以及进行战略性资产定位，实现客户资产价值提升。
　　2、专业的管理技术——绿色管理与服务资源
　　美国USGBC官方授权的LEED&WELL认证专业顾问机构、USGBC(执行)顾问委员会委员、USGBC(市场)顾问委员会委员、USGBC授予可靠供应商荣誉、官方授权的大中华区LEED培训机构。
　　3、专业的管理技术——绿色管理与服务资源
　　智慧物业互联网平台，打造“智慧建筑”。手机App用户端及员工端满足24小时上线即时响应，物联网技术应用满足多元需求。CBRE服务标准在线培训库，团队在线协作，提高效率。运营数据实时分析，实现精准化管理;成本在线管控;工作痕迹云存储。
　　对标BOMA运营管理理念
　　通过倡导、研究标准、信息和教育来改善商业地产行业的人力资产、智力资产和物理资产。用国际最佳实践实现资产增值，培养并造就国际化运营管理团队，协助上海中心大厦在国际平台逐步提升。

 

　

　杜功仁

杜功仁：台湾物业管理学会理事长，台湾科技大学建筑系副教授兼系主任

主题：办公楼宇之永续经营与物业资产管理——台北经验分享
　　从楼宇经济与都市计划的关系切入，以台北市都市发展为例，介绍：1、台北市信义计划区的区域发展与商办大楼开发现况;2、台北101办公大楼永续经营管理模式;3、台北101办公大楼物业资产管理模式;4、楼宇资产价值与物业管理。
　　台北101办公大楼经营管理模式
　　营销与招租策略包括：台北最具都市气质的多功能商圈，结合商业、购物、娱乐以及住宅等设施;环境、可及性、企业总部理想地点;设计、结构、管理、企业声望与绩效提升;楼宇硬件配置。
　　台北101办公大楼创新经营策略
　　绿色营运、绿色职场。2011年取得LEED铂金级认证。2016年获得LEED v4 O+M铂金级绿建筑再认证，耗时18个月、6,000万元新台币。改善工程包括水龙头、灯具、空调、垃圾分类等。
　　改造转换层(35F、59F)为共同生活空间，设置便利商店、休闲座位区、文创摊位。
　　新产品：创聚云-101 Cloud，促进新创产业。共享办公室：月租型，10,000元新台币/位。
 

　

　刘军

刘军：IFMA(中国)联合创始人，费哲设施管理咨询及软件公司创始人

主题：楼宇经济新动力：科技化的物业资产管理
　　楼宇经济是近年来城市经济发展过程中涌现出的一种新型经济形态，楼宇经济的国家标准也正在起草当中，楼宇经济正日益成为“城市发展动力引擎”。科技赋能是所有行业的发展动力，但传统的物业资产管理在当前信息时代下已经落后了不只一个“身位”，这种落后不简单是信息化工具的问题，其根本是科技化管理理念的战略性缺失。楼宇经济带来了新的理念和机遇，也给科技化的物业资产管理注入了新的发展动力。物业管理如何实现闭环管理系统?刘军以2022冬奥会冰雪小镇为例，从建立事件模型实现自动化闭环、物联数据阈值设定及预警建模、费哲软件对接阿里云智慧平台、信息科技对物业行业的影响等四方面进行详细阐述。

 

　　徐新

徐新：狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司董事长，上海市物业管理行业协会副会长、资产管理专业委员会主任

主题：资产管理助力莲花国际商务广场服务升级
　　莲花国际广场建筑面积近10万平方米，位于南方商圈核心地段，上海西南城际主轴。狮城怡安参与了该项目的全生命周期管理。从施工建设、招商规划、运营设计、承接查验、房屋交付、二次装修、招商配合、运营服务及日常维护等各方面为业主提供专业了专业的服务。围绕业主的资管目标，持续、稳定地提供专业资产管理服务，经过一系列的探索与实践，莲花国际广场荣获多个奖项。

　　表1 商场综合体资产管理关键点

 

黄斯俊

黄斯俊：金茂(上海)物业服务有限公司技术部副经理，工程师

主题：以始为终，创造价值——金茂大厦物业管理二十年发展探索
　　1999年，集办公、酒店、商业、观光为一体的金茂大厦以420.5米的高度成为“中华第一高楼”，多年来获得了无数的荣誉。2012年，通过能源管理体系认证，金茂大厦成为国内第一个获得能源管理体系认证的公共建筑，金茂物业也成为国内第一家获得能源管理体系认证并且也是同时运行四个管理体系的物业管理企业。2019年8月28日，金茂大厦运营20年之际，同时获得了由美国绿色建筑委员会(USGBC)颁发的“能源与环境设计先锋奖之既有建筑：运营与维护”(LEED:EB-OM)铂金级认证。
　　金茂大厦设施设备安全运营主题内容包括：系统运行目标、预防性维护保养、维保及备品备件、设施设备管理系统、预防性维护工单、运维费用使用情况等内容。
　　

主持人阵容
 　     

△宋有兴：现代物业杂志社社长
    云南省物业管理行业协会会长

△成忻：现代物业杂志社总编辑

△张宁：泛海物业管理有限公司上海分公司总经理
高级工程师

△贺原：上海东湖物业管理有限公司副总经理
高级经济师

△蔡妙能：台湾物业管理学会会员委员会主委
京镁公寓大厦管理维护（股）公司董事长

 

圆桌论坛：楼宇经济区域特点和发展趋势

主持人
       宋有兴    现代物业杂志社社长，云南省物业管理行业协会会长

意见嘉宾

黄世孟    台湾卫浴文化协会理事长，台湾物业管理学会名誉理事长
       高敏瀞    台湾物业管理经理人协会理事长，齐家公寓大厦管理维护有限公司董事长
       黄显能    英国特许房屋经理学会（CIH）亚太分会总经理
       杜日生    美国绿色建筑委员会（USGBC）、绿色事业认证公司（GBCI）北亚区董事总经理
       黄馨莹    国际设施管理协会（IFMA）中国区主席
       徐春福    国霖机电管理服务股份有限公司执行长

 

圆桌论坛

互动话题：
　　一、内地一二线城市、台北、香港楼宇管理和运营特点比较。
　　二、内地楼宇资产管理亟需引进的技术和人才，海外专业人员进入内地项目有哪些途径。
　　三、楼宇与设施管理中，管理方与业主方沟通的难点和分歧以及建议。
　　四、专业团体和社会组织为促进楼宇经济发展和资产管理水平提升所能发挥的作用。

 

互动交流

项目体验式研讨

11月16日上午，参会代表前往上海金茂大厦进行体验式研讨。金茂大厦既是高新技术的结晶，也为高新技术提供服务。安全、内部交通、环境、能源消耗等多种问题难以妥善解决，越是向高处发展，安全性、耐久性及适用舒适等问题就越多，对结构、建筑、机电、暖通、电梯等各专业的要求就越高。在金茂大厦20年的运营管理过程中，一直坚持“以始为终，创造价值”的理念，通过管理上的创新，从设备日常运行及维护入手，积极优化设备运行控制，保持低能耗的同时，维持金茂大厦的高舒适度，长年来一直保持着很高的客户满意度。
　　金茂(上海)物业服务有限公司副总经理郑文明携市场总监叶志君、技术部副经理黄斯俊、工程师张俊等团队人员向参会代表详细介绍了金茂大厦情况及物业服务情况，带领参观金茂大厦裙房J.LIFE、高配间、制冷机房、锅炉房等区域，对参会代表的疑问进行一一解答。

 

部分与会代表现场考察交流
 

本次论坛协办单位：台湾物业管理学会、云南省物业管理行业协会、上海市物业管理行业协会、上海东湖物业管理有限公司、FacilityONE(费哲)设施管理软件公司、英国特许房屋经理学会亚太分会。支持单位：金茂(上海)物业服务有限公司、湖南建工物发商业运营管理有限公司。再次感谢各组织、企业对本次论坛的大力支持!

本次论坛的现场资料、精彩瞬间集锦敬请浏览现代物业杂志网(www.xdwy2001.com)或者中国设施管理网(www.cnfm2001.com)了解;更多深度报道将于近期《现代物业》杂志刊出，敬请关注!