业主欠费问题批判

 
欠费的解读：一个关于游戏与作弊的类比
一桌麻将牌之所以玩得下去，必然是因为有一整套大家都遵守并认可的游戏规则；而其中有输有赢，意味着参与者应当分享和承担游戏的结果，而且，整体的愉悦程度、公平的翻本机会都是输家继续进行游戏的理由；常常只有一种情况会使游戏戛然而止，这就是发现有人作弊。但是社区则是一个业主很难离开的麻将桌，他往往被胁迫着即使对方作弊也不能退出，这种情势的必然结果就是他必须参与作弊而不是参与游戏，而且这种作弊有维护自身利益的道义理由。
北京秦兵律师说:“欠费是业主一种成本最小的维权方式。”这句话有两个观点值得探讨：第一，欠费对业主来说是不是成本最小？第二，欠费是否是一种维权方式？
对前者来说，其成本最小的取向无非是一种囚徒困境当中的博弈选择，其真正的成本在于社区的混乱、延迟发展和提前报废，这对业主个人而言的成本短期内无法衡量，而长期更将无法估量；对后者来说，其维权的对象并不明确，因为欠费所侵犯的主体决非开发商（——对业主而言开发商是“拿着枪杆子”的人，这些“军阀”常常毫不含糊地对反对者进行打击。）其实也不是物业公司的高层管理人员，（往往物业公司的高管们正是依靠社区的混乱和战争这种“高难度”来证明自己的存在价值。）而是最普通、最底层的物业服务人员，毕竟他们虽然在麻将桌上，手中却根本没有牌，而当他们对业主的作弊提出异议的时候，也就意味着这一类物业公司和物业人员的被清洗，所以，只有不断地将为社区进行过服务的人踢出局，这类作弊才能够长期进行下去。
现实已经提出：有人正在作弊，那么，他们是怎样作弊的？只有解答、进而解决这个问题，参与社区游戏的所有人才能为理性所支配，进行正常的博弈。这时候“横眉冷对千夫指”，也许是不得已而为之的了。
 
欠费的起源：开发商是怎样倒行逆施的?
开发商从规划建设阶段关注物业管理，研究物业管理，是一种人文关怀的体现，因为房地产开发是一种以利润为驱动力的企业行为，而物业管理在本质上是社区的一种公职，能够将两者结合在一起的东西只有彼得•杜拉克所谓的“使命与责任”，一旦缺乏这种“使命与责任”，开发商大可不必为物业管理劳心操神，正如路易十五所说：“我死后，哪管洪水滔天。”2005年潘石屹对记者说：“物业管理和房地产发展商没有关系。”这句话几乎同时让物业服务人员和业主都感到冰寒彻骨，不仅物业服务人员为开发商所做的“巨大牺牲”被一笔勾销，仿佛一夜之间房地产的广告和做派都成了虚幻的光环，既然开发商们曾经许诺过业主以未来，那么今天的“始乱终弃”就足以令人愤慨。
延期交房、临时用电、五证不全、虚假承诺、面积缩水、违规加层、质量瑕疵、保修不力……凡此种种老生常谈，哪一样不比区区百十元的管理费欠缴更加恶劣而且严重？也无怪乎所谓“选择性执法”正好炮打司令部，最具戏剧性的是：所有的地产营销单位都以具有竞争力的（更低的）物业管理费标准作为房屋能够正常销售的前提条件，深究起来，首先拒缴管理费的并非业主，而是开发商自身。
诚然，物业管理是房地产开发最末的一环，但是换言之房地产开发也是社区形成最初的一环，而且对于一个长期要在地产行业生存的企业而言，物业管理才将是真正的核心，不能在观念上认识物业管理的重要性，就不会在行动上做出有效的支持。物业管理发展的生命线在于：正规的办公场所、服务员工的宿舍、基本的经营配套。但是，这些并不算高的要求也常常被忽略掉了。
更加严重的问题在于维修基金的管理机制。维修基金的重要性可以和劳动者的“社保”相比拟，其根本目的在于保障，也与物业管理的根本目标相一致。然而，在社会的高发展时期，维修基金这一笔巨额资金被占用和挪用的情况屡见报道，业主所缴纳的和实际所享受的，其实存在着极大的背离。
 
原载于《现代物业·新业主》2006年第1期总第43期，本文为节选