公共维修资金续筹，究竟难在哪里？
作者：颜雪明 来源：现代物业杂志社 发布日期：2023-11-23 18:04
“谁家的孩子谁抱，谁家的房子谁修”，千百年以来一直如此。然而今天面对城市中的老旧住宅小区，明明需要更新改造了，却筹集不到维修的钱，这个现象很值得思考。
业主不是没钱，而是不想出这个钱
“谁家的孩子谁抱，谁家的房子谁修”，千百年以来一直如此。然而今天面对城市中的老旧住宅小区，明明需要更新改造了，却筹集不到维修的钱，这个现象很值得思考。
法律规定很清楚，房屋和设施设备的大修、中修、更新改造，可以动用维修资金，维修资金不足的时候由业主续筹。所以，这里不存在法律空白，问题在于不知道如何执行。
是业主们没有钱吗？肯定不是。能出得起几十万元、几百万元买房子的人，怎么会拿不出更换电梯的一两万元钱？
是业主们的素质不高吗？恐怕也不能这样讲。商品房的业主是城市中的精英阶层，通常受过较好的教育，拥有超过人口均值的资产，眼界开阔，见过世面。孟子说，有恒产者有恒心。拥有房产的业主，应当具有更强的责任心，没有理由眼睁睁地看着自己的家园败落下去。
然而，到了一个个具体的楼盘上，一旦需要业主出资维护和更新房产及设施设备，就成了一个天大的难题。
按说房子是自己的，出钱把它维护好，自己是最大的受益人；自己又有这个能力，但就是不愿意出钱，这究竟是为什么？
假如业主拥有的商品房是独栋建筑，也就是俗称的别墅，那么维修也好，更新也好，根本就不是问题，因为这全是他自己的，和别人没有关系；而区分所有的商品房，也就是通常说的公寓式住宅，常见的情形是，自己家门以内，装修得像宫殿，而走廊和电梯厅里却堆满了各家的杂物，铺着大理石的大堂，停满了自行车。
自私不是坏事，关键在于引导
大门里外两重天，呈现的是人们对私有财产和共有财产的不同态度。这是由人性的自私决定的。先秦诸子中有一位杨朱，主张“为我”，“人人不损一毫，人人不利天下，天下治矣。”可见自私之心，古已有之。我们经历过“狠斗私心一闪念”、提倡“大公无私”的时代，到今天大家更加认识到私有财产的重要，对私有财产的保护意识也就更为强烈。从人性角度来讲，这是没有错的。
遗憾的是，我们的社会管理者，没有从“人人有私心”这个实际出发，做好有关房屋维护保养的制度设计，没有把人的私心转化为对共有不动产管理的积极性。
一天我拆快递，突然想到：一件只有几元的东西，快递员却不辞劳苦地给你送上门来，他们不怕累吗？他们不怕热吗？他们的觉悟很高吗？是什么力量，促使他们做好这一份工作？其实就是利益二字。整个网购体系，犹如一架庞大的机器，它能有条不紊地运转，不是靠先进理念和政治思想教育，而是通过利益驱动。追求各自利益的人，只有在满足了他人的需要之后，才能获得自己的利益，就这么简单。
几十年前，认为政治思想工作是第一位的，通过思想工作提高人的觉悟，这是做好工作的根本保证。结果是所有的服务单位，都一概“门难进、脸难看、事难办”，连最简单的服务态度问题都解决不了。今天我们在网上购物，七天无条件退货，随时可以向客服咨询、投诉，这在计划经济时代是根本不敢想象的。而这些符合人性的改革，恰恰是摒弃了违反人性的制度，顺应了人们对个人利益的追求，其结果是大家的利益都得到了满足。
把业主的自利心转化为关心共同利益的发条
为什么不能把业主对自己不动产的关爱，转化为筹集维修资金的动力呢？为什么不能建立一个机制，不仅要让他愿意出这笔钱，而且能让他知道，不出钱对自己的利益损害更大？
快递员的激励比较简单，送的单越多，报酬就越高；而业主筹集维修资金是纯义务，不能搞交得越多，提成越多。有的小区规定，一次性交纳全年的物业费，可以打折若干，这是不对的，会误导业主认为，我交物业费，受益的是物业公司。
所以对业主的激励，要在负向激励上想办法，也就是让业主知道，如果不承担法定的义务，会损失更多的利益。
我们知道，维修资金初始来自于业主购房时所交纳的基金。这个钱是在房价之外，买房人也并不是心甘情愿要交的，但如果你不交，就拿不到房子，这就是一个有效的负向激励。而等到维修资金需要续筹的时候，业主已经拥有了房屋的所有权，出不出钱，对他使用房屋影响不大，特别是需要维修的部位、需要更新的设施设备与他没有太大关系的时候，他就会觉得，自己出这一份钱，是为人作嫁，我不出，你能奈我何？
问题就在这里——如果他不出钱会受到制裁，导致更大的利益受损，他还会不出吗？答案是不言而喻的。这就需要有效的法律制约。
《民法典》早已给出了解决路径
《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，可以由业主共同决定。而具体的表决比例为，由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可作出决定。举例说，某栋楼有100户业主，对换电梯事项进行表决，假定每户面积大致相同，那就只需有67户业主参加表决，其中51户同意即可。决定作出后，对全体业主有约束力。反对该决定的业主，有权请求法院撤销；而当诉求被法院驳回后，就必须服从多数业主的决定。拒绝、阻碍多数业主决定的，多数业主可以委托物业管理人向其提起诉讼，要求其履行义务。在法院判决后仍不履行的，多数业主可以向法院申请强制执行，也可以冻结其不动产，限制其房屋的买卖和抵押。
这些措施实施起来并不难，为什么不能实行？很重要的一个原因，在于许多人只看到业主有共同管理的权利，而没有看到业主所应当承担的义务。
从物业费看现实中的认识误区
最明显的例子就是物业费。物业费并不仅仅是物业公司的劳务对价，其中的绝大部分都用于了小区的公共事务管理，包括房屋的维修养护。但很多人都主张业主不应当交物业费，甚至宣传“物业公司就是专门坑害业主的”。不可否认，物业服务企业的水平参差不齐，但现代住宅离不开专业的物业管理，这是我们在日常生活中早有深刻体会的。把物业公司视为斗争对象，必炒掉而后快，无助于改进小区的物业管理状况。
物业费对于业主是AA制的，是业主共同筹集用于维护自己的不动产和小区秩序的共有资金。《民法典》第二百七十三条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”交纳物业费就是业主承担共同管理义务的具体形式，也是共同管理的物质基础。只要是业主，就应当交物业费，没有任何拒绝的理由。物业公司做得不好，业主可以将其解聘，可以另行委托或者自行管理。但即使是业主自行管理，物业费也是必须交的，否则，谁来打扫卫生、运送垃圾、值守大门？共有部分如何维护？如果共有部分破败了，业主的专有部分还能保值吗？
可惜，这样浅显的道理并不能得到普遍的认同。所以我们看到大量的业主拒交物业费的纠纷，其理由无非是“物业公司的工作有瑕疵”，问题是谁的工作又能做到毫无瑕疵呢？业主交物业费的唯一理由，就是你（和他人共同）拥有不动产，与物业公司做得好坏没有关系。如果这种观念能够成为社会共识，那么不但物业欠费问题可以迎刃而解，续筹维修资金的抗性也会大大降低。
事实上，“业主有权不交物业费”的声音不仅在社会上时有所闻，在许多物业费欠交的诉讼中，也不乏法院保护欠费业主的判例。
2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解决了物业服务中的许多法律问题，但令人遗憾的是，在业主欠费的问题上，它规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，其隐含的意思就是，如果业主有“正当理由”，他就有权拒交。这显然是把物业费看成了业主向物业公司支付的服务对价。
作为业主的AA制，拒交物业费就是占其他业主的便宜，是对守法业主的侵害。对这种观念和行为加以纵容，正常的物业收费率都难以保证，更别谈维修资金的续筹。
业主欠费的实质是不履行法定义务
关于制裁欠费业主，许多小区作了探索。一些小区的业主公约里约定，欠物业费的业主，不得参选业主委员会。有些地方甚至把这样的条文写进了地方法规。然而最近看到，全国人大法工委公开表示，地方法规里这样写，损害了业主共同管理的权利，也就是损害了业主的物权。说业主欠费问题只是一个债务问题，况且有些欠费，还有合理的抗辩理由。作为最高立法机关的工作部门，这样的观点令人惊讶。如果承认业主的共同管理权利是物权的延伸，那么业主交物业费的义务，正是基于这个权利而产生的。他不履行这个义务，也就意味着他在某种程度上放弃了相应的权利。况且，限制他参选业主委员会的资格，并没有禁止他参与业主的共同管理，他仍然有表决权、批评权、建议权、监督权，这都是共同管理权利的具体表现，怎么能说不让他参选业委会就是损害了业主的物权？
全国人大法工委的看法尚且如此，社会公众的看法也就可想而知了。所以物业欠费之所以愈演愈烈，老旧小区维修资金的续筹举步维艰，也就不足为奇了。
“惠民工程”的错误导向
现实中常见一种现象，有的基层政府会突然拿出一笔钱，给某个小区进行外观改造或设备的更新，包括外墙粉刷、自来水管更换、电梯更新等。按说这些都属于住宅更新改造的范畴，应当从维修资金中支付改造的费用。政府出钱来做这种改造，实在不明白是什么道理。政府的钱来自财政，就是全民的财产，而特定老旧小区的改造，涉及的只是一部分人的私有财产，政府又不可能把所有住宅小区的更新改造包揽下来，那么你只管甲小区的改造，乙丙丁你却不管，这又是什么道理？
这种做法会让业主觉得，旧小区改造是政府的事情，应当由政府来出钱，让我们掏钱毫无道理。所以，政府的这种做法，表面看是所谓的惠民工程，实际上是管了自己不该管的事情，没有把钱用在正确的方向，虽然改善了一部分人的福利，但面对今后更多小区业主的诉求，根本没有办法应对。
关于老旧小区改造，政府应当做的，是规划、协调、组织，解决业主自治难以解决的问题。比如旧楼加装电梯或者更换管道，让业主自己协商。由于利益不一致，很难达成共识，甚至坐在一起都困难，这种时候，公权力出面主持其事，只要方案公道，往往能让各方接受。
维修资金的监管与善良管理人义务
和所谓的惠民工程相比，公共维修资金的管理才是值得重视的大问题。长期以来，各地住宅小区的维修资金，都由政府专设机构管理。这样未经授权而占有业主的共有财产，无论法律上还是情理上都是不能成立的。
一个10万平方米的小区，初始归集的维修资金就能达到千万级别，这才是业主的重大利益。如果一开始就由业主设立信托基金来管理，在经济高速发展的那些年，每年以两位数增值并非难事。二十年后，小区老旧了，这笔资金也早已翻了几番。果能如此，何愁维修资金不足？
就算业主不具备管理能力，必须由政府机构代管，那么管理者最低限度的责任，一是保障资金安全，二是方便业主使用，三是使资产增值。如果这项资产在管理机构账上多年根本没有增值，那业主有理由认为，管理机构未尽善良管理人的义务，有权追究它的责任。
在一个大城市，这可是百亿级别的巨额财产，管理它的机构，却从来不向业主通报资金增减情况，从来不向社会公开审计结果。如此缺乏监督与透明度，必然存在着巨大的腐败空间。一旦这笔钱出现大窟窿，将引发严重的群体性事件。所以，无论为了民生、为了反腐还是为了维稳，改革目前维修资金的管理办法，已是刻不容缓。
（原载于《现代物业》下旬刊2023年8期/总第607期）
“谁家的孩子谁抱，谁家的房子谁修”，千百年以来一直如此。然而今天面对城市中的老旧住宅小区，明明需要更新改造了，却筹集不到维修的钱，这个现象很值得思考。
法律规定很清楚，房屋和设施设备的大修、中修、更新改造，可以动用维修资金，维修资金不足的时候由业主续筹。所以，这里不存在法律空白，问题在于不知道如何执行。
是业主们没有钱吗？肯定不是。能出得起几十万元、几百万元买房子的人，怎么会拿不出更换电梯的一两万元钱？
是业主们的素质不高吗？恐怕也不能这样讲。商品房的业主是城市中的精英阶层，通常受过较好的教育，拥有超过人口均值的资产，眼界开阔，见过世面。孟子说，有恒产者有恒心。拥有房产的业主，应当具有更强的责任心，没有理由眼睁睁地看着自己的家园败落下去。
然而，到了一个个具体的楼盘上，一旦需要业主出资维护和更新房产及设施设备，就成了一个天大的难题。
按说房子是自己的，出钱把它维护好，自己是最大的受益人；自己又有这个能力，但就是不愿意出钱，这究竟是为什么？
假如业主拥有的商品房是独栋建筑，也就是俗称的别墅，那么维修也好，更新也好，根本就不是问题，因为这全是他自己的，和别人没有关系；而区分所有的商品房，也就是通常说的公寓式住宅，常见的情形是，自己家门以内，装修得像宫殿，而走廊和电梯厅里却堆满了各家的杂物，铺着大理石的大堂，停满了自行车。
自私不是坏事，关键在于引导
大门里外两重天，呈现的是人们对私有财产和共有财产的不同态度。这是由人性的自私决定的。先秦诸子中有一位杨朱，主张“为我”，“人人不损一毫，人人不利天下，天下治矣。”可见自私之心，古已有之。我们经历过“狠斗私心一闪念”、提倡“大公无私”的时代，到今天大家更加认识到私有财产的重要，对私有财产的保护意识也就更为强烈。从人性角度来讲，这是没有错的。
遗憾的是，我们的社会管理者，没有从“人人有私心”这个实际出发，做好有关房屋维护保养的制度设计，没有把人的私心转化为对共有不动产管理的积极性。
一天我拆快递，突然想到：一件只有几元的东西，快递员却不辞劳苦地给你送上门来，他们不怕累吗？他们不怕热吗？他们的觉悟很高吗？是什么力量，促使他们做好这一份工作？其实就是利益二字。整个网购体系，犹如一架庞大的机器，它能有条不紊地运转，不是靠先进理念和政治思想教育，而是通过利益驱动。追求各自利益的人，只有在满足了他人的需要之后，才能获得自己的利益，就这么简单。
几十年前，认为政治思想工作是第一位的，通过思想工作提高人的觉悟，这是做好工作的根本保证。结果是所有的服务单位，都一概“门难进、脸难看、事难办”，连最简单的服务态度问题都解决不了。今天我们在网上购物，七天无条件退货，随时可以向客服咨询、投诉，这在计划经济时代是根本不敢想象的。而这些符合人性的改革，恰恰是摒弃了违反人性的制度，顺应了人们对个人利益的追求，其结果是大家的利益都得到了满足。
把业主的自利心转化为关心共同利益的发条
为什么不能把业主对自己不动产的关爱，转化为筹集维修资金的动力呢？为什么不能建立一个机制，不仅要让他愿意出这笔钱，而且能让他知道，不出钱对自己的利益损害更大？
快递员的激励比较简单，送的单越多，报酬就越高；而业主筹集维修资金是纯义务，不能搞交得越多，提成越多。有的小区规定，一次性交纳全年的物业费，可以打折若干，这是不对的，会误导业主认为，我交物业费，受益的是物业公司。
所以对业主的激励，要在负向激励上想办法，也就是让业主知道，如果不承担法定的义务，会损失更多的利益。
我们知道，维修资金初始来自于业主购房时所交纳的基金。这个钱是在房价之外，买房人也并不是心甘情愿要交的，但如果你不交，就拿不到房子，这就是一个有效的负向激励。而等到维修资金需要续筹的时候，业主已经拥有了房屋的所有权，出不出钱，对他使用房屋影响不大，特别是需要维修的部位、需要更新的设施设备与他没有太大关系的时候，他就会觉得，自己出这一份钱，是为人作嫁，我不出，你能奈我何？
问题就在这里——如果他不出钱会受到制裁，导致更大的利益受损，他还会不出吗？答案是不言而喻的。这就需要有效的法律制约。
《民法典》早已给出了解决路径
《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，可以由业主共同决定。而具体的表决比例为，由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可作出决定。举例说，某栋楼有100户业主，对换电梯事项进行表决，假定每户面积大致相同，那就只需有67户业主参加表决，其中51户同意即可。决定作出后，对全体业主有约束力。反对该决定的业主，有权请求法院撤销；而当诉求被法院驳回后，就必须服从多数业主的决定。拒绝、阻碍多数业主决定的，多数业主可以委托物业管理人向其提起诉讼，要求其履行义务。在法院判决后仍不履行的，多数业主可以向法院申请强制执行，也可以冻结其不动产，限制其房屋的买卖和抵押。
这些措施实施起来并不难，为什么不能实行？很重要的一个原因，在于许多人只看到业主有共同管理的权利，而没有看到业主所应当承担的义务。
从物业费看现实中的认识误区
最明显的例子就是物业费。物业费并不仅仅是物业公司的劳务对价，其中的绝大部分都用于了小区的公共事务管理，包括房屋的维修养护。但很多人都主张业主不应当交物业费，甚至宣传“物业公司就是专门坑害业主的”。不可否认，物业服务企业的水平参差不齐，但现代住宅离不开专业的物业管理，这是我们在日常生活中早有深刻体会的。把物业公司视为斗争对象，必炒掉而后快，无助于改进小区的物业管理状况。
物业费对于业主是AA制的，是业主共同筹集用于维护自己的不动产和小区秩序的共有资金。《民法典》第二百七十三条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”交纳物业费就是业主承担共同管理义务的具体形式，也是共同管理的物质基础。只要是业主，就应当交物业费，没有任何拒绝的理由。物业公司做得不好，业主可以将其解聘，可以另行委托或者自行管理。但即使是业主自行管理，物业费也是必须交的，否则，谁来打扫卫生、运送垃圾、值守大门？共有部分如何维护？如果共有部分破败了，业主的专有部分还能保值吗？
可惜，这样浅显的道理并不能得到普遍的认同。所以我们看到大量的业主拒交物业费的纠纷，其理由无非是“物业公司的工作有瑕疵”，问题是谁的工作又能做到毫无瑕疵呢？业主交物业费的唯一理由，就是你（和他人共同）拥有不动产，与物业公司做得好坏没有关系。如果这种观念能够成为社会共识，那么不但物业欠费问题可以迎刃而解，续筹维修资金的抗性也会大大降低。
事实上，“业主有权不交物业费”的声音不仅在社会上时有所闻，在许多物业费欠交的诉讼中，也不乏法院保护欠费业主的判例。
2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解决了物业服务中的许多法律问题，但令人遗憾的是，在业主欠费的问题上，它规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，其隐含的意思就是，如果业主有“正当理由”，他就有权拒交。这显然是把物业费看成了业主向物业公司支付的服务对价。
作为业主的AA制，拒交物业费就是占其他业主的便宜，是对守法业主的侵害。对这种观念和行为加以纵容，正常的物业收费率都难以保证，更别谈维修资金的续筹。
业主欠费的实质是不履行法定义务
关于制裁欠费业主，许多小区作了探索。一些小区的业主公约里约定，欠物业费的业主，不得参选业主委员会。有些地方甚至把这样的条文写进了地方法规。然而最近看到，全国人大法工委公开表示，地方法规里这样写，损害了业主共同管理的权利，也就是损害了业主的物权。说业主欠费问题只是一个债务问题，况且有些欠费，还有合理的抗辩理由。作为最高立法机关的工作部门，这样的观点令人惊讶。如果承认业主的共同管理权利是物权的延伸，那么业主交物业费的义务，正是基于这个权利而产生的。他不履行这个义务，也就意味着他在某种程度上放弃了相应的权利。况且，限制他参选业主委员会的资格，并没有禁止他参与业主的共同管理，他仍然有表决权、批评权、建议权、监督权，这都是共同管理权利的具体表现，怎么能说不让他参选业委会就是损害了业主的物权？
全国人大法工委的看法尚且如此，社会公众的看法也就可想而知了。所以物业欠费之所以愈演愈烈，老旧小区维修资金的续筹举步维艰，也就不足为奇了。
“惠民工程”的错误导向
现实中常见一种现象，有的基层政府会突然拿出一笔钱，给某个小区进行外观改造或设备的更新，包括外墙粉刷、自来水管更换、电梯更新等。按说这些都属于住宅更新改造的范畴，应当从维修资金中支付改造的费用。政府出钱来做这种改造，实在不明白是什么道理。政府的钱来自财政，就是全民的财产，而特定老旧小区的改造，涉及的只是一部分人的私有财产，政府又不可能把所有住宅小区的更新改造包揽下来，那么你只管甲小区的改造，乙丙丁你却不管，这又是什么道理？
这种做法会让业主觉得，旧小区改造是政府的事情，应当由政府来出钱，让我们掏钱毫无道理。所以，政府的这种做法，表面看是所谓的惠民工程，实际上是管了自己不该管的事情，没有把钱用在正确的方向，虽然改善了一部分人的福利，但面对今后更多小区业主的诉求，根本没有办法应对。
关于老旧小区改造，政府应当做的，是规划、协调、组织，解决业主自治难以解决的问题。比如旧楼加装电梯或者更换管道，让业主自己协商。由于利益不一致，很难达成共识，甚至坐在一起都困难，这种时候，公权力出面主持其事，只要方案公道，往往能让各方接受。
维修资金的监管与善良管理人义务
和所谓的惠民工程相比，公共维修资金的管理才是值得重视的大问题。长期以来，各地住宅小区的维修资金，都由政府专设机构管理。这样未经授权而占有业主的共有财产，无论法律上还是情理上都是不能成立的。
一个10万平方米的小区，初始归集的维修资金就能达到千万级别，这才是业主的重大利益。如果一开始就由业主设立信托基金来管理，在经济高速发展的那些年，每年以两位数增值并非难事。二十年后，小区老旧了，这笔资金也早已翻了几番。果能如此，何愁维修资金不足？
就算业主不具备管理能力，必须由政府机构代管，那么管理者最低限度的责任，一是保障资金安全，二是方便业主使用，三是使资产增值。如果这项资产在管理机构账上多年根本没有增值，那业主有理由认为，管理机构未尽善良管理人的义务，有权追究它的责任。
在一个大城市，这可是百亿级别的巨额财产，管理它的机构，却从来不向业主通报资金增减情况，从来不向社会公开审计结果。如此缺乏监督与透明度，必然存在着巨大的腐败空间。一旦这笔钱出现大窟窿，将引发严重的群体性事件。所以，无论为了民生、为了反腐还是为了维稳，改革目前维修资金的管理办法，已是刻不容缓。
（原载于《现代物业》下旬刊2023年8期/总第607期）