明明交了全款，为什么房子不是我的？
作者：颜雪明 来源：现代物业杂志社 发布日期：2023-11-23 18:09
收房对购房者来说，意义十分重大——收了房，就拥有了所有权；不收房，就不能成为业主。现实当中，许多买房人因为质量、服务、销售承诺、环境因素等，以拒绝收房来维权，其实
刘女士于2011年在鹤岗市中心城区购置了一套130平方米的房产，贷款20万元之后便去外地打工。2022年还清了房贷，回来收房时才发现，该房已被王姓人士居住。原来在2018年，另一购房者张某与开发商产生纠纷，经法院调解，开发商把刘女士买的这套房子调换给了张某；2019年，张某又将房子卖给了王某。
对此案，不少媒体惊呼“一房二主，咄咄怪事，电影都不敢这样拍！”
其实，从法律角度看，刘女士从来就没有取得过这套房子的所有权。所谓“她的房子”，根本就不存在。
买房人同开发商签订了商品房买卖合同之后，并没有成为业主，而只是成为买受人。在房屋尚未建成交付之前，刘女士只有合同上的权利，也就是要求开发商按照合同约定的条件和时间交付房屋的权利，这只是一个债权，买房人此时并不拥有该房屋的所有权。
房屋的所有权是从房屋竣工时形成，随着交付而转移的。原始的所有权人自然是开发商，它完成竣工验收后要做初始登记，然后再协助买受人办理转移登记。如果买受人没有收房，或者没有办理不动产转移登记，他就没有取得房屋的所有权，这套房屋的所有权就仍然属于开发商。开发商另行销售，或者用于抵债，是处分自己的财产，虽然对刘女士违约，但并不违法。
案外人张某经法院调解，从开发商手中取得了这套房子，合法拥有了所有权。作为产权人，他再把房子卖给王某，当然也没有问题。所以该房屋目前的占有人王某，作为该房屋的合法业主，不存在权利瑕疵。
现在刘女士怎么办呢？她的合法权利依然受到法律的保护。之前说了，她所取得的只是一个债权，这个债权并没有灭失，她仍然有权要求开发商依照合同的约定，向她交付房屋。如果开发商无法交付，应承担根本违约的责任，即：买受人有权解除买卖合同，出卖人要向买受人退还全部购房款，并赔偿银行利息损失，还要支付一笔数额不小的违约金。通常买卖合同会约定，因开发商违约导致买受人不能取得房屋，违约金高达合同总价款的15%-30%。刘女士拿到了开发商退还的房款和损失赔偿款，重新在鹤岗买一套房子，应当不是什么难事。所以，就刘女士本身的权益而言，并不会受到实质性的损害。
这个案例非常典型，展示了物权与债权的不同，提示我们分清合同请求权和房屋所有权。
长期以来，许多人买房子，只要签了合同、交了房款，就认为自己是业主了，这是一个很大的认识误区，是把债权误认为物权。
我们用一个生活中的交易情形来说明：小李要买小张的旧相机，双方商定的价款是5,000元，小李把钱付给了小张，但小张还没有交付相机给小李，这时相机的所有权人还是小张，小李只有债权，也就是有权催促小张尽快交付相机，但他并不是相机的主人。如果小张之后又以8,000元价格卖给小刘，这个交易当然是合法的。小张作为相机所有人，一物两卖固然有失信用，但他有对相机的处分权，他对小李只须承担违约责任。小李最终得不到相机，只能追究小张的违约责任，要求小张退还价款，赔偿利息损失，支付约定的违约金，而无权向小刘追索相机。
上面是一个动产交易的例子，动产的所有权随着交付而转移，这既是千百年来的交易习惯，也是法律的明文规定。而不动产的交付，依照我国《民法典》，是以登记为物权变动的标志。《民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”所以说，只签了合同、交了款，还不能取得所有权，只有办理了过户登记，才能成为所有权人。
但在现实中，大量的商品房项目，由于各种各样的原因，不能及时办理不动产登记。本案刘女士购买的商品房，整个小区至今都没有完成产权登记，如果按照《民法典》的要求，难道说这些早都卖出去、并已经交付使用的房屋，所有权还属于开发商吗？当然不是。
2009年最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第一条就要解决这个问题。第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这个意思就是说，买了商品房，只要合法占有了房屋，就可以认定为业主，并不强调登记才发生物权变动的效力。这个规定虽与登记生效主义冲突，但没有办法，法院必须面对客观实际，提出有效的解决办法。
所以现实中除了产权登记之外，另一个象征物权转移的行为，就是房屋交付。本案所涉及的小区，虽然都没有办理产权登记，但对绝大多数买房人来说，不存在物权争议，原因就在于，通过开发商的交付实现了物权变动，即使未办理登记，也可以认定为业主。
刘女士如果之前收了房，她就是名副其实的所有权人，哪怕空着，谁也不敢侵占。但由于她在外地打工，很可能没有接到交付房屋的通知，或者是接到了但她没有回去收房。无论哪一种情况，她自己都有责任。买受人的联系地址变动，应当及时通知出卖人，否则出卖人不承担交付通知书送达不到的后果；如果买受人收到了通知，觉得现在又不去住，收了房之后，还要承担物业费和冬季的采暖费，不合算，不如先拖一拖，晚一两年再收，那就更加理亏了——开发商已经履行了通知义务，她自己不收，责任就在她一边了，开发商可以减轻甚至免除房屋未交付的违约责任。
由于标的房屋已不复存在，合同无法继续履行，开发商即使没有违约责任，购房款和利息还是要退还的。但刘女士想主张违约金和损失赔偿，可能就缺乏充足的理由。
不少人评论说，刘女士的买卖合同经过政府备案，向银行做了抵押贷款，十年才把贷款还清，这还不能证明房子是她的吗？一句话回答：这些可以证明她买房的事实，但都不产生物权上的效力。说白了，她确实买过房子，但从来没有取得所有权。
可见，收房对购房者来说，意义十分重大——收了房，就拥有了所有权；不收房，就不能成为业主。现实当中，许多买房人因为质量、服务、销售承诺、环境因素等，以拒绝收房来维权，其实是对自己不利的，因为一个购房者，最根本的权益就是要取得所有权。收了房，以业主的身份，向开发商提出合理诉求，不是更加理直气壮吗？
（原载于《现代物业》下旬刊2023年9期/总第610期）
对此案，不少媒体惊呼“一房二主，咄咄怪事，电影都不敢这样拍！”
其实，从法律角度看，刘女士从来就没有取得过这套房子的所有权。所谓“她的房子”，根本就不存在。
买房人同开发商签订了商品房买卖合同之后，并没有成为业主，而只是成为买受人。在房屋尚未建成交付之前，刘女士只有合同上的权利，也就是要求开发商按照合同约定的条件和时间交付房屋的权利，这只是一个债权，买房人此时并不拥有该房屋的所有权。
房屋的所有权是从房屋竣工时形成，随着交付而转移的。原始的所有权人自然是开发商，它完成竣工验收后要做初始登记，然后再协助买受人办理转移登记。如果买受人没有收房，或者没有办理不动产转移登记，他就没有取得房屋的所有权，这套房屋的所有权就仍然属于开发商。开发商另行销售，或者用于抵债，是处分自己的财产，虽然对刘女士违约，但并不违法。
案外人张某经法院调解，从开发商手中取得了这套房子，合法拥有了所有权。作为产权人，他再把房子卖给王某，当然也没有问题。所以该房屋目前的占有人王某，作为该房屋的合法业主，不存在权利瑕疵。
现在刘女士怎么办呢？她的合法权利依然受到法律的保护。之前说了，她所取得的只是一个债权，这个债权并没有灭失，她仍然有权要求开发商依照合同的约定，向她交付房屋。如果开发商无法交付，应承担根本违约的责任，即：买受人有权解除买卖合同，出卖人要向买受人退还全部购房款，并赔偿银行利息损失，还要支付一笔数额不小的违约金。通常买卖合同会约定，因开发商违约导致买受人不能取得房屋，违约金高达合同总价款的15%-30%。刘女士拿到了开发商退还的房款和损失赔偿款，重新在鹤岗买一套房子，应当不是什么难事。所以，就刘女士本身的权益而言，并不会受到实质性的损害。
这个案例非常典型，展示了物权与债权的不同，提示我们分清合同请求权和房屋所有权。
长期以来，许多人买房子，只要签了合同、交了房款，就认为自己是业主了，这是一个很大的认识误区，是把债权误认为物权。
我们用一个生活中的交易情形来说明：小李要买小张的旧相机，双方商定的价款是5,000元，小李把钱付给了小张，但小张还没有交付相机给小李，这时相机的所有权人还是小张，小李只有债权，也就是有权催促小张尽快交付相机，但他并不是相机的主人。如果小张之后又以8,000元价格卖给小刘，这个交易当然是合法的。小张作为相机所有人，一物两卖固然有失信用，但他有对相机的处分权，他对小李只须承担违约责任。小李最终得不到相机，只能追究小张的违约责任，要求小张退还价款，赔偿利息损失，支付约定的违约金，而无权向小刘追索相机。
上面是一个动产交易的例子，动产的所有权随着交付而转移，这既是千百年来的交易习惯，也是法律的明文规定。而不动产的交付，依照我国《民法典》，是以登记为物权变动的标志。《民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”所以说，只签了合同、交了款，还不能取得所有权，只有办理了过户登记，才能成为所有权人。
但在现实中，大量的商品房项目，由于各种各样的原因，不能及时办理不动产登记。本案刘女士购买的商品房，整个小区至今都没有完成产权登记，如果按照《民法典》的要求，难道说这些早都卖出去、并已经交付使用的房屋，所有权还属于开发商吗？当然不是。
2009年最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第一条就要解决这个问题。第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这个意思就是说，买了商品房，只要合法占有了房屋，就可以认定为业主，并不强调登记才发生物权变动的效力。这个规定虽与登记生效主义冲突，但没有办法，法院必须面对客观实际，提出有效的解决办法。
所以现实中除了产权登记之外，另一个象征物权转移的行为，就是房屋交付。本案所涉及的小区，虽然都没有办理产权登记，但对绝大多数买房人来说，不存在物权争议，原因就在于，通过开发商的交付实现了物权变动，即使未办理登记，也可以认定为业主。
刘女士如果之前收了房，她就是名副其实的所有权人，哪怕空着，谁也不敢侵占。但由于她在外地打工，很可能没有接到交付房屋的通知，或者是接到了但她没有回去收房。无论哪一种情况，她自己都有责任。买受人的联系地址变动，应当及时通知出卖人，否则出卖人不承担交付通知书送达不到的后果；如果买受人收到了通知，觉得现在又不去住，收了房之后，还要承担物业费和冬季的采暖费，不合算，不如先拖一拖，晚一两年再收，那就更加理亏了——开发商已经履行了通知义务，她自己不收，责任就在她一边了，开发商可以减轻甚至免除房屋未交付的违约责任。
由于标的房屋已不复存在，合同无法继续履行，开发商即使没有违约责任，购房款和利息还是要退还的。但刘女士想主张违约金和损失赔偿，可能就缺乏充足的理由。
不少人评论说，刘女士的买卖合同经过政府备案，向银行做了抵押贷款，十年才把贷款还清，这还不能证明房子是她的吗？一句话回答：这些可以证明她买房的事实，但都不产生物权上的效力。说白了，她确实买过房子，但从来没有取得所有权。
可见，收房对购房者来说，意义十分重大——收了房，就拥有了所有权；不收房，就不能成为业主。现实当中，许多买房人因为质量、服务、销售承诺、环境因素等，以拒绝收房来维权，其实是对自己不利的，因为一个购房者，最根本的权益就是要取得所有权。收了房，以业主的身份，向开发商提出合理诉求，不是更加理直气壮吗？
（原载于《现代物业》下旬刊2023年9期/总第610期）