物业从产权人分类和公共物业的提出

原载于《现代物业•新业主》2019年9期/总第470期
 

目前社会各界对“物业”的理解基本达成了共识，一般用于泛指不动产，涵盖已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备设施和场地。物业类型按照用途进行分类，可分为住宅、写字楼和办公楼宇、商业大厦、工业园区、酒店、厂房仓库、停车场、综合用途楼宇等多种物业形式。
 

在陈述物业的价值和管理的意义之前，我们还必须形成新的共识，即对物业的管理必须包含三个层面的意义。第一层是物理价值，指物业的形态、性状、大小、整洁完好和有序等，简单表达就是尽量将物业保持在交付使用时的最初始状态，即为最恰当的物理意义的管理。第二层是使用价值。物业之所以为物业，在于其供人使用，而不是收藏价值或者保存价值，如果只考量物理价值，那么最高的追求就是物业一旦建成并完成验收合格就立即封存，这显然不符合我们建设物业的目的。衡量物业使用价值，在于它是否满足了物业使用人的最大需要(这里说的物业使用人首先是指物业的所有权人，其次是直接使用人，还有其他间接的共同使用人)。第三层是资产价值。无论是投资类物业因其他社会原因带来的资产增值，还是物业以既定目的建成并投入使用后，因为经营管理的原因而带来的经营收益，物业资产受到毁损，或者保值和增值。
 

为实现以上三个层面的价值意义，对应的专业分工分别为物业管理PM(property management)、设施管理FM(facility management)和资产管理AM(asset management)。物业管理以保持物业的设计目的和制造目的为导向，解决物业本件的正常使用问题;设施管理以满足使用人的需求为导向，解决物业特别是房屋与环境、设施与设备、场地与空间的相互配置和运行问题;资产管理以投资人的资金回报为导向，解决物业综合运行后带来的收益和降低运营成本后节省的开支问题。
 

这三个层面的分工，通常是相互包含、互相影响、彼此促进的关系。但是能够区分它们之间的独立存在，有助于我们理解各专业和各工种的用途，并解决物业使用过程中不同性质的问题。
 

现在我们再从物业的所有权特征，分析物业对管理和运营带来的不同的决定性影响。
 

第一类是单一业主和少数业主持有的物业。比如集团办公楼、公司不动产、总部大厦、自持经营的出租型写字楼、工业园区、商场和商业楼宇等。这类物业区域内业主数量较少，通常是一个、几个或几十个，物业的共用性质容易区分，基础管理标准相对清晰，产权高度集中，因此PM的标准不仅容易确立，且便于实现外包;同时因为物业的经营目标和投资目的也较为清晰，AM也能够清晰建立。但这类物业需要容纳的用户如员工、顾客、租户、商户等相对较多，对设施设备的运行要求相对复杂，客流、物流、车流及其动线管理要求极高，因此FM的要求就相对复杂，重要性和关注度也在物业的综合运营与管理中，占比更高。
 

第二类是部分业主持有的物业。比如住宅小区(含普通商品房、安置房、别墅区等)以及出售型写字楼等。这类物业区域内业主较多，通常为数百个数千个甚至上万个。物业的共用性质虽然确定但无法区分，或虽然区分却无法分割，产权较为分散的同时产权转移也相对容易，因此对物业的使用性价比和维护成本极易产生分歧，从而导致对PM的要求和关注度极高。同时由于这类物业基本为产权人自用型，使用人与业主总数差距不大，对物业的使用功能和要求基本相似，投资方式和资产回报目的也非常单一，因此业主对FM和AM 的关注度也相对偏低。
 

第三类是公众持有或国家持有的物业。这类物业主要指公共事业和国民基础设施物业(如水电气供应、公共交通、公共图书馆、博物馆、展览馆、邮电通信、公共园林绿化、公共卫生保健、公共文教体育、残疾人士关怀等)，也包括部分准公共事业型物业，如营利型公共事业服务。这类物业通常意义下的业主为全体国民，并通过国家政府或地方政府代理履行业主权利，物业受益人则为所有国民和适格外国人。本文将这类物业统称为公共物业。
 

公共物业建设和管理的公益性质，决定了这类物业不能以投资的经济回报为目的，或者说，投资的经济回报不能由管理者享有，而应该由全体业主即全体国民受益。