知情权成业主诉讼焦点

普陀区法院日前公布《物业纠纷案件审判白皮书》，对近年来该院审理的物业纠纷案件进行了分析梳理。近5年来，普陀区法院共受理各类物业纠纷6575件，约占法院整体收案数量的7%，平均调撤率为80.3%。

白皮书分析，物业纠纷案不断出现新类型，有主张业主知情权，也有要求返还共有收益、主张公益性收入分配等等。这些新类型案件主要集中于高档楼盘小区，尤其是高发于业委会重新选聘物业公司阶段，折射出业主主动维权意识增强。

停车收费未返还

2003年1月1日起，A公司开始为B小区提供前期物业管理。2009年8月，该小区成立业主大会及业主委员会。后业委会与物业管理公司因故产生纠纷，于2010年10月解除了此前的物业服务合同;10月底，A物业公司撤离小区并移交财务资料。

根据A物业公司提供的财务资料，业委会经核算认为，物业公司在管理期间收取停车位等公益收入共计1202425元未返还，双方交涉未果，诉至法院。业委会要求A公司返还停车位、广告、公共用房出租收入等共计1061033.98元。

法院认为，业委会作为B小区业主大会的执行机构，经小区业主大会决议通过，根据现行条例、规定，为维护全体业主的合法权益，提起诉讼，符合法律规定，主体适格。被告A公司作为小区的前期物业管理企业，应依据物业管理合同的约定履行职责。

本案中，双方的主要争议焦点是A公司将停车位等公益收入用于小区共用设施设备维修、保养是否合理合法。A公司辩称，在前期管理中，因维修基金账户未开通，有关小区内设施设备的维修费用无法用维修基金列支。由于业委会无证据证明物业列支的费用用于其他小区，故法院认定物业公司此前列支的费用是用于该小区的共用设施设备维修、保养。基于双方原有的合作基础及协商过程，法院判决A公司退还业委会停车费及公益性收入人民币57万余元。

收支账目不公开

物业管理企业C公司曾为D小区提供物业管理服务。依据物业管理合同的约定，C公司预收业主的物业日常维修养护费及能耗费等，应按时计算，并定期向业主公布收支情况。在小区业委会成立后，C公司终止前期管理服务，办理相关资料移交时，未将所预收的费用进行汇总结算，被业委会告上法庭。

庭审中，被告不得不公开了收支结算表，预收物业日常维修养护费及能耗费计人民币50067.16元。对此，业委会表示，同意支付电费人民币15314.94元、绿化费人民币5458元、及其他费用人民币2294元，要求C公司退还剩余物业日常维修养护费及能耗费计人民币27000.22元。C公司辩称，因部分业主未入住或欠费，造成自己在管理期间未能足额收取应由业主承担的相关费用。

法院认为，C公司与业主之间形成的欠款纠纷可另寻合法途径解决，不宜在本案中一并处理，因此对C公司的抗辩理由不予采信。考虑到C公司在前期管理中所付出的人力、物力、财力等各方面因素，判定C公司返还业委会人民币1万余元。 本报记者 顾一琼

司法建议 基层组织需提高化解矛盾能力

白皮书指出，从审判实践来看，物业纠纷多数未经基层人民调解组织调解直接诉至法院，而业主也经常抱怨缺乏诉前沟通平台。事实上，当矛盾发生时，仅靠物业企业与业主沟通并不能达到良好的效果;白皮书建议，当物业企业沟通不畅后，像业委会、居委会、街道房办这样的相关组织机构应当发挥作用促进沟通。

白皮书还分析发现，行政执法效率与业主诉求不对称，也是此类纠纷频发的原因。对于群众反映强烈的问题，相关行政机关并没有迅速、有效地解决，有的甚至没有任何反馈。比如，对于没有设立业主委员会的小区如何使用专项维修资金的问题，实践中完全可以由街道或居委会牵头通过上门征询意见等形式解决，目前已有成功案例，但并未推开。

白皮书也建议，物业公司应积极拓展与业主、业委会、开发商、居委会、地方房办等主体的沟通协作渠道。物业企业应发挥主观能动性，加强与各方的沟通与协调，使维修资金使用及时、公共收益分配合理，以积极主动的姿态妥善处理各方关系。