广州：物管费不能偷偷涨

新旧物管交接不畅，甚至在大街上开片打得头破血流;物管公司服务质量一般般，物业费却价格不菲，有的还喊着要涨价;业主维权无门，屡屡以拒交物业费进行抗议引发纷争……广州的小区越来越多，物业服务纠纷数量也在上涨。针对目前常见的4大类物业纠纷情形，广州中院近日专门发布一系列审判意见，指导业主与物管公司要“各守本分”。

业主可申请撤销业委会决定

穆健介绍，自2009年至今，广州中院房产庭共受理业主申请撤销业委会决定的案件11件。据悉，业主撤销权是《物权法》赋予业主的一项诉讼权利，是对业主权利保护的重要救济手段。从《物权法》及相关司法解释可知，业主撤销诉权的事由限于：1.侵害其合法权益;2.违反了法律规定的程序。

穆健称，在具体审判中，法院会对业主所称的“侵害其合法权益”进行评判和利益衡量。既要避免“多数人的暴政”，也要看个人利益受损是否在维护小区整体利益所必要容忍的范围。

新管家来了，旧物管须退场

对于屡屡发生的新旧物管交接纠纷，广州中院认为，开发商聘请的前期物业公司，在业委会成立并聘请了新的物业公司后，必须退场交接。但在现实中，前期物业公司往往以合同未到期、业委会决议不合法等理由拒绝退场。广州中院认为，依照《物业管理条例》规定，哪怕前期物业服务合同没到期，只要业委会新聘公司的服务合同生效，前期合同将依法终止。法院一般不会支持前期物业公司的“耍赖”行为，会判决要求其妥善办理交接手续。

不满服务质量，不能拒不缴费

鉴于追讨物业费官司占据了较大比例，广州中院分析认为，业主拖欠物业费，在很多情况下其实只是一种维权方式，用以表达对物管公司服务质量的不满。安保工作没做好，居家屡被盗;小区内随意停车，进出不畅;房屋漏水物业公司不修等等。

对此广州中院房产庭副庭长赵云川表示，由于物业服务涵盖多种多样，也处于一个动态发展当中，因此业主如果单凭一项物业服务质量有瑕疵来抗辩，从而拒交全部物业费，法院一般是不会支持的。

物管公司擅自提价无效

近期，广州中院对一宗20件的物业服务纠纷系列案作出宣判，越秀区濠畔商厦的物管公司因擅自将物业费从2.8元涨至6元，且未经过半业主同意，被业主纷纷起诉至法院，20宗案件二审全部以物管公司败诉告终。

广州中院援引物权法相关条款称，对该类涨价纠纷，在目前地方性规范不完善的情况下，法院审判一般确立“双过半”原则，即重大事项应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则物管公司的决定无效。

数说

追讨物业费占物业纠纷案九成

据广州中院房产庭副庭长穆健披露，2010年至今，全市两级法院受理的物业纠纷均占据了房地产案件16%至21%之间，2010年至2013年的物业纠纷收案数也在3800件至4400件之间。

据不完全统计，在目前广州受理的物业服务纠纷诉讼中，物业公司追讨物业服务费案件，占到了物业服务纠纷的90%左右。