物业管理：一座待采的富矿

物业管理作为第三产业的一员，在20、30年的辛苦岁月里已经站稳脚跟，立足于社会市场经济行业。随着近年来国家城市化、城镇化步伐的加快，人们生活水平的不断提高，物业管理已经显现出其产业的价值，“朝阳产业”已初出端倪，并昭示出其巨大的发展空间。

长春市房地局副局长黄立新说：“一座城市，有多大的房地产市场就会产生多大的物业管理市场，他们之间应该是1比1的关系。而长春物业管理市场仍不及房地产市场产值的三分之一，可见，物业管理市场空间巨大，潜力无限，是一座待采的富矿。”

当前：多数物业公司亏损

虽然物业管理的发展如火如荼，但是物业管理企业目前存在4个难题：

一是“挣钱难”。物业服务的钱不好挣是全国普遍存在的问题。以保安为例，现在物业保安月工资在1500元到1800元之间，而餐饮业保安2000元，谁还愿意来物业当保安呢。即使招来了，今后还要负担这些员工的“五险一金”，这些费用也需要从物业费中扣除，物业公司很难承受这些开支。一方面是人员开支等成本一再增加，另一方面是涨物业费难上加难。目前物业费标准基本上是由物业公司和业主委员会协商后的结果，而不是靠成本测算后得出的合理价格，这就造成了物业公司入不敷出，只能缩减成本。这样又会致使服务质量的下降势必引发业主抵触情绪，拒缴物业费，造成恶性循环。

二是“收费难”。以新鸿铭物业为例，5个小区中有两个小区缴费率超过90%，其他均在80%。造成收缴率达不到100%的主要原因就是业主对物业管理的内容不了解，有的房屋质量问题和建筑设计问题也归罪于物业。他们小区的一个业主就以买房时开发商承诺有绿地和健身设施未兑现为由拒交物业费，这种现象长期存在。

三是税负重。采访中，物业管理公司普遍反映行业税负较重。一位不愿透露姓名的物业公司高管表示，物业管理的本质是物业服务企业受全体业主委托管理物业资产，其所有收入与成本均具备“代收代付”的特性，理论上应无需缴纳相关税费。但与交通运输等行业相比，物业管理行业税率较高，过高的税负给物业服务行业的健康发展带来了沉重的负担，不利于行业发展。

四是风险高。从全国物业管理服务行业来看，物业纠纷案例多不胜举。来自物业管理风险较高的因素主要有两个。一是来自物业公司自主经营的风险：物业管理行业作为新兴的第三产业，在经营战略、法律法规健全和物业管理人才队伍建设等方面仍需完善。二是来自业主自身对物业管理企业经营的风险：业主对物业公司管理满意度低，直接导致物业企业在经营上遇到很多难题。再加之业主自身对物业管理认识的局限，往往给物业管理企业在经营上增添了许多风险。

改变：扫清行业发展障碍

今年初，长春市政府发布了《加强住宅物业管理工作的指导意见》，破解行业发展难题，为物业管理行业的发展扫清了障碍。业内人士普遍认为，指导意见的出台，明确界定了物业管理范围，对业主大会规范化建设和管理给出相关规定，并且规定了新住宅小区招标选聘，以及物业接管流程，解决了开发区遗留问题这一顽疾。同时，在物业维修资金的使用上有所突破，对于缓解物业管理的压力起到重要作用。

未来：发展前景广阔

物业管理是一个朝阳产业，在发达国家已经经历上百年发展历史，形成一条成熟的产业链。上世纪80年代，物业管理从香港传入内地，此后，物业管理在国内迅速发展，各地物业管理和从业人员迅速增加。随着人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场前景。住宅物业只是物业管理庞大市场体系中的一环，随着现代服务业的快速发展和市场的不断细化，工业物业和商业物业需求日渐凸显，这将是物业管理未来发展的潜力所在。