黑龙江省政协委员徐伟:小区物业公司管理需规范

在黑龙江省政协第十一届委员会第三次会议上，黑龙江省政协委员徐伟提交了《关于规范小区物业公司管理》的提案。

徐伟认为，随着黑龙江省城区居民住宅小区物业服务比例的日益加大，物业服务已成为市民生活的重要组成部分。小区环境脏乱、秩序混乱、设备管护不到位、业主权益受损等问题频发，给社会安定、和谐，以及政府管理带来不可估量的负面影响。

目前，黑龙江小区物业管理现状存在一些问题：首先，小区物业管理缺乏竞争，市场化运作程度低。我省绝大多数小区的物业服务公司是由开发商或房屋产权单位单方指定的，未进行招投标竞争，大多数物业公司进入小区并非经由市场机制自由选择和平等契约。一旦出现问题，物业公司与开发商推诿，致使问题长久不能解决，业主反映强烈。

其次，物业公司整体管理水平不高，服务意识不强。目前我省部分物业公司存在管理不规范、维护不到位等问题。具体表现在：小区物业费涨价不按有关规定履行程序;工作人员工作散漫，出现问题不能及时解决，服务态度恶劣;有的物业公司出租业主的公共面积、设施谋利，强行征收车费、出租业主会所、出租物业项目广告位;法律意识淡泊，采用停电、停水等粗暴野蛮手段处理问题;不能按有关规定向业主定期公开财务收支情况;擅自减少服务项目或降低服务质量。

此外，很多业主反映，物业公司与业主不能有效沟通。有的物业公司存在明显的垄断意识，无原则地阻挠业主成立业主委员会，而也有部分业主过分强调自己的权利，不知或不愿履行自己的义务。业主与物业公司双方缺乏应有的沟通协调和监督制约渠道，使得一些本来可以通过协商解决的小问题逐渐积累、转化为大矛盾。

最后，监管责任不明确，工作不到位。相关部门监督管理力度不够，部分小区出现的矛盾和问题长期得不到解决，很多业主向街道办事处、物业办等部门多头投诉，但由于责任划分不清，使监管督办落实不到位，问题久拖不决。

为此，徐伟提出以下几点关于规范小区物业公司管理的建议：

1、明确政府部门职责，加强对物业公司监管。

根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案。明确物业服务企业的行政主管部门职责，权限划分。定期对物业服务企业是否向居民公布服务标准、收费范围、价格以及实际服务效果、是否接受业主监督、质价相符情况等进行考评。并将物业服务评定的等级做为物业企业收费、参与其他项目竞标资格的依据，并向业主及社会公示，接受全社会监督。对不能达到要求的企业应拿出限期整改、降价、企业降级、退出项目等真正起到警示作用的惩戒措施。

2、规范物业公司招投标程序，真正做到建管分离。

新建小区在前期物业合同到期后，必须以业主委员会选聘或征求超半数业主同意的方式重新确定物业服务公司。使前期物业需要通过竞争、考评、征询等环节才能正式接手物业管理项目。设置权威的考评、定级程序，对不合格的物业服务企业进行平稳清退，保障新老物业企业的顺利交接。

3、应当充分发挥第三方监管的积极作用。

制定符合我省省情的行业标准，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。建议尽快组织成立物业服务评价的第三方机构，选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。