如何解决老旧住宅小区物业管理难题
如何解决老旧住宅小区物业管理难题
——云南省物协赴昆明天丽物业走访座谈
为进一步增进协会与会员单位间的互动交流，充分了解我省物管企业经营过程中遇到的问题， 2019年7月12日下午，云南省物业管理行业协会宋有兴会长、成忻常务副秘书长及秘书处秘书韩亚优、陈星霖一行赴昆明天丽物业管理有限责任公司走访座谈，详细听取了公司领导层就其管理的昆明市老旧住宅小区物业管理难点、痛点问题所作的情况介绍，并向天丽物业授予云南省物业管理行业协会理事单位牌匾及会员证书。
△天丽物业下辖各项目负责人参与座谈
天丽物业成立于2006年，目前其管理的20余个住宅项目中，近一半以上项目属老旧住宅小区、困难企业职工生活区、安置房和农村统建房，部分项目物管费多年来都保持在昆明市最低水平。
公司法人代表张克俐介绍，老旧小区物业管理工作存在诸多困难，一方面老旧小区在建设之初主要是为解决居民住房困难问题，小区规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足，房屋日益老化，功能差、隐患多，上下水管网跑、冒、滴、漏现象经常发生，道路绿地破损严重，机动车占用通道绿地等停车矛盾突出。小区内各类违章搭建，破墙开店，私自改变绿地用途等问题丛生。加之部分老旧小区维修资金都已使用完或者之前根本没有缴纳，维修压力大，成本高，尤其对小区进行封闭、绿化、车位改造、道路整修，所需资金少则十几万，多则上百万，因此很多大型物管公司不愿介入。另一方面，老旧小区业主大多数为企业下岗职工、外来务工人员或者残障孤寡人士，家庭收入偏低，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，“管不管都无所谓”或者简单认为物管就是看门扫地，甚至还有部分小区业主将建筑质量、单位改制等问题与物业管理相混淆，并以此为借口拒交物管费，从而使收费率越来越低，最终陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。
张克俐还介绍，公司自成立以来，树立以人为本的经营发展理念，在争取创造利润的同时，也主动承担对住户和社区的责任，为创建文明城市，构建社会主义和谐社会尽一份物管企业的绵薄之力。对西苑小区、北苑小区等因为业主普遍家庭经济生活困难而长时间拖欠物业管理费造成亏损的项目，公司毅然担当起相应责任，认真履行合同约定，不仅没有撒手不管，还想尽一切办法，抽调适量资金、设备、人力承担起环卫清扫和门卫安保任务，并对小区基础设施进行基本维护，维持小区正常运行，希望在力所能及范围内为城市困难户营造一个安全卫生的居住环境。
△张克俐(右)热情接待并全程陪同省物协走访座谈
在听取完张克俐所作的情况介绍后，宋有兴会长充分肯定并赞扬了天丽物业长期以来扎根服务昆明老旧住宅小区，尽可能帮助城市困难户改善其生活居住环境的社会责任感。他表示加强老旧小区物业管理是保障基本民生，顺应群众期盼，改善群众居住条件的有力支撑。今年我省“两会”期间，省政府、省政协首次将“基层社会治理中的社区物业管理”作为一项重要工作并邀请协会参与献计献策。6月19日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区整治改造工作，目前老旧困难社区的物业管理问题有望在一定程度上得到缓解。宋会长鼓励包括天丽物业在内的广大物管企业多与各级政府监管部门沟通，争取政策支持，为困难群众家庭争取维持基本物业服务。对少数长期恶意拖欠物管费的业主，建议企业通过法律手段合法追讨。
△宋有兴会长(左二)对天丽物业拓展经营、深化管理提出建议
宋有兴会长同时也指出，天丽物业成立时间长，但业务过于侧重住宅类项目，特别是老旧小区项目。公司管理层年龄结构和专业水平也与当前社会对物管公司年轻化、专业化、智能化服务的要求仍有差距。他希望以天丽物业为代表的中小规模民营物管企业除了依靠收取物业管理费用实现盈利外，还应主动思考如何因地制宜开展多种经营，比如在一些条件好的住宅项目中引入社区居家养老服务、家政保洁服务、快递代收服务等盈利增长点。同时改变传统思想观念束缚，积极推广运用人工智能等先进技术，降低企业用工成本和用工风险。
作为协会2019年度新入会理事单位，协会常务副秘书长成忻亦在此次走访的同时，向昆明天丽物业管理有限责任公司颁发了云南省物业管理行业协会理事单位牌匾和会员证书。她表示破解老旧小区难题，物管公司是主要力量之一，希望天丽物业继续加强自身建设，打造示范性项目，为老旧小区业主、住户营造一个安全、温馨、舒适的居住环境。
△成忻常务副秘书长(右)欢迎天丽物业加入协会，并向其授牌
△宋有兴会长就老旧小区物业管理难点、痛点问题，实地走访天丽物业龙江苑项目
物业管理作为一个与广大人民群众获得感、幸福感、安全感息息相关的现代服务行业，老旧小区物业管理服务日渐陷入到一个收费标准低、收费率低、服务质量更低的恶性循环。为打破这种恶性循环，宁波等东部地区已经开始结合此轮老旧小区整治提升工作，按照政府引导、业主主导和“保底线”要求，制订出台了老旧小区最低物业服务收费价格指导意见，并通过地方财政对物管企业承接老旧小区给予一定程度补贴，更将企业承接老旧小区业绩规模纳入招标投标信用加分范围，提出探索“保险+”方式推进物业专项维修资金问题，多管齐下，推进老旧小区物业管理服务全覆盖，为我省解决老旧小区物业管理难点、痛点问题提供了借鉴。
△张克俐携天丽物业各项目负责人与宋有兴会长、成忻常务副秘书长合影