昆明地铁物业升值空间 还需较长时间来等待
近段时间，昆明多家媒体大篇幅报道了昆明地铁1、2号线首期工程将于今年4月30日全线通车试运营的相关信息，这也引发了昆明各界的再次讨论，毋庸置疑的是，昆明地铁时代的来临已进入倒计时。
影响 在未来会改变人们的生活方式
众所周知，地铁是现代城市文明的标志，它将改变城市的格局，拉近区域内人流及商圈的互动，提高人居生活品质。那么，地铁对于昆明的影响有多大呢?仁泽西南海事业部总监李程认为：“昆明人的整体生活方式较慢，不管是从规划、交通、工作、生活等上面，相较于其他城市都慢得多，地铁的出现无疑改变了这种较为缓慢生活方式。”
不仅如此，实力集团高级营销经理乔梁认为：“地铁的开通不仅解决了人与城市的关系，更多地则是解决了城市与交通的关系。”他以杭州下沙招聘为例，生动阐述了地铁的重要性：“一些公司在下沙想要往主城区招人很难，但地铁开通之后，招人不仅容易了，而且更多的职员也愿意把家搬到下沙，因为在下沙没有拥堵，空气质量好，到市区各个商圈方便、快捷、高效。以前开车上班要30分钟，坐地铁却只要20分钟，另外，地铁不存在等车或者堵车，缩短了人们的出行时间，也拉近了城市各个区域的距离。”
改变 短时间内难有实质性改变
从上述内容看出，地铁的优越性及功能性还是比较明显的，但从昆明地铁的现状来看，还存在许多不足之处。昆明中原地产二级市场副总经理方循就指出，地铁投入使用不是单单靠一两条线就能给人们带来改变。“昆明的出行方式有很多种，其中又以骑电动车为主流，由于昆明地铁仅有1、2线首期工程开通，还没有达到东西南北贯通，因此我觉得尽管地铁开通了，骑电动车的大部分人群依然会以电动车为主要出行方式。而驾车出行的市民，反而会选择乘坐地铁出行，特别是在上下班的高峰期。但它也有一个前提条件，就是地铁网络必须要发达，住的地方及工作的地方都有地铁线路，反之，网络没有通达的时候，市民还是会选择驾车出行。”
不仅如此，风之铃市场咨询机构昆明公司副总经理施薇从另一个方面分析道：“世界上多数国家地铁运营都是靠政府补贴，很少会有盈利。因此，它是一个公益、服务性的社会交通工具。既然作为出行工具，那么它的乘坐成本就应该低廉且贴近实际。”众所周知，北京的地铁全程通票只需要2元，而昆明的全城通票是多少呢?“从部分开通的2号线来看，仅晓东村到呈贡大学城就达到了5元，如果2号线全线贯通，票价还会更高，这无疑增加了市民的出行成本，导致部分市民弃乘。”综合上述观点，地铁虽好，但昆明地铁还没有出现网络及环线，因此对昆明整个经济拉动有限。而地铁对于昆明来说只是一个开始，或者只是一个概念，它还需要一个过程。此外，相较于香港、上海这些地铁设计理念，昆明显然还有所欠缺，在借鉴这些成熟的运营理念上，昆明的地铁梦还任重而道远。
投资 地铁物业目前还难以凸显价值
不管怎么说，虽然昆明地铁相较于其他城市还有缺陷与不足，但不可否认的是，昆明的地铁时代还是来了。那么，如何区分地铁物业?它的居住及投资价值又是如何?从其他地铁城市的发展规律来看，地铁物业价格要比非地铁物业价格高出30%-50%，有些甚至要高100%。但从昆明目前的情况来看，事实却并非如此。某地产杂志在去年2号线部分开通之后，对地铁沿线物业进行了大量的调查，调查数据发现，不管是一手房还是二手房，均没有太大的涨幅，与沿线的非地铁物业相差无异。
对此，乔梁认为：“目前，昆明整个市场是以刚需型住房需求为主，虽然快捷、方便的居住场所会成为大多置业者的首选，但居住成本相对较高，又会抑制部分购房群体的需求，昆明地铁物业到底能到何种程度，可能需要一些时间来验证。”
另外，地铁不仅是一种交通工具，它还是城市规划、发展趋势的规划点，从昆明本地的消费习惯或者说行为模式来看，昆明地铁的定位还不是特别清晰。目前，昆明主要的出行方式有一环、二环、三环及绕城高速，市民已习惯这种出行方式，对城市距离感不是特别强烈，作为沿地铁一线的地铁物业来说，也不是特别感兴趣。“地铁物业真的要迎来升值，还是应该得到市民认可，这个显然还要经历一段漫长的时间，等市民真实从地铁上面受益了，地铁物业的价值才会凸显。”施薇说。
地铁对于昆明来说只是一个开始，或者只是一个概念，它还需要一个过程。此外，相较于香港、上海这些地铁设计理念，昆明显然还有所欠缺，在借鉴这些成熟的运营理念上，昆明的地铁梦还任重而道远。
价值 对住宅和商业的影响有待深挖
一般来说，地铁对地铁物业的升值有三个时间点比较明显，即前期规划、中期建设到投入使用。这三个时间点对于物业的升值是不一样的，前期规划阶段，只是一个概念，在市民脑中只存在认知，因此这段时间内与周边普通物业没有区别;在开工建设的过程中，市民不知道出口在哪儿，离自己住的地方有多远或是多近，在这段时间内物业稍有涨幅，但涨幅不大，真正作用最大的还是在地铁投入运营阶段，市民感受到了体验到了，才是凸显其价值的时刻。但在昆明地铁在开通之后，对呈贡的影响却不大。方循分析认为：“呈贡的住房应该是改善型而不是刚需型。此外，卫星城的房价应该要比主城区便宜很多，但实际上呈贡房价并不便宜，没有起到它应该起的作用。”
如此看来，昆明地铁物业的升值空间，还需要较长的时间来等待及检验，但从消费终端上来说，地铁最终还是会形成一个网络，置业者购买房子，不是只住一两年，而是长期居住，因此，地铁物业相较于其他物业，投资自住价值还是比较明显的。“昆明还是吃了规划的亏，可能还需要一二十年，昆明才能真真正正做到区域规划合理、功能配套齐全、地铁网络全方位的覆盖到全城的价值和升值空间。”李程在总结时说。
建议 非地产物业突围要因地制宜细分市场
归根结底，地铁物业价值现在还凸显不出来，但在未来优势会逐步显现。那么，非地产物业如何突围?大家都知道，并不是每一个地铁站口都适合做地铁物业，对周边及整个区域都带来利好才能叫地铁物业。此外，商业有很多核心因素，如人流、动向、定位等，因此，突出区位优势，做出产品的差异化，细分市场，才能找到非地铁物业的价值洼地。在具体操作时，李程认为：
首先应该抓住区域优势，研发符合这个区域的产品，针对目标客户群做出他们满意的产品。
通过招商，积极寻找实力雄厚的商家资源来壮大自身产品，用资本运营的方式来做商业，用“私人定制”等特殊方式贴近消费者真实的需求。
通过贴心的物管服务，全方位覆盖到置业者的需求上面来，满足现代都市快节奏人们的生活当中，满足市民的方便、快捷的生活需求。