地铁物业崭露头角 或成昆明未来商业新亮点

新浪乐居讯(编辑 李齐凡)长期以来，青年路、三市街、小西门是昆明传统的商业中心，人们已经习惯了在这个方圆不到一公里的地方吃饭购物休闲。随着贯穿昆明南北的地铁1、2号线首期工程运营开通，不仅极大地方便了市民出行，而被誉为“黄金走廊”的地铁商圈，也渐渐在昆明崭露头角，并改变着城市传统的商业格局。

  地铁网络集聚商业人气形成商业发展后劲

“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，财富就涌动到哪儿。”这是对地铁商机的形象描述。在地铁已经营运多年的成熟国际大都市，如东京、纽约、香港、北京、上海等地地铁的商业价值已经得到了充分的体现。地铁网络的形成，聚集了人气，也带来无限商机，创造出更多的商业机会。  

地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，覆盖城市范围广，并多以居住密集区和商业繁华区为主要深入区域，能够聚集巨大的客流，很容易在地铁沿线形成新的商业区，同时地铁缩短了各个商业聚集区，人口集聚区的空间距离，以此换来的是更为宽广的个人商业时间。  

以国内最早开通的地铁北京为例，成熟的地铁运营打造了多个地铁商圈。王府井地铁站位于东长安街与王府井商业步行街交汇点，区位优势明显;东方新天地通过地下二层与地铁王府井站相连导入客群，一层的高端品牌把主要的客流定位在与地铁相关的人群，地铁的运营使得王府井商圈开始全面升级。  

就昆明来说，地铁1、2号线首期工程开通之后，将大大提升呈贡的人流量。比如晓东村站，这里的商业圈近乎成熟。东聚汽配城、雨龙家具城等大型商业形态每天都吸引着大量的人流前来这里。  

随着线路的不断完善、规划的不断提升，地铁沿路站点、换乘点将会聚集起人气，具备起在未来发展成为成熟地下新商圈的优势。  

  地铁带动周边商圈的扩大形成新的商业格局

哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，这一直是商业发展的规律。地铁将串联起城市一系列的新老商圈，使其商业价值再次得到全面提升。同时，地铁出口处也将衍生出更多的小组团式商圈，一个地上和地下相结合的立体商圈时代即将到来。  

根据《昆明城市商业发展布局规划(2011-2020)》，昆明将形成三个城市级商业中心，分别是主城城市商业主中心、呈贡城市商业次中心和巫家坝城市商业次中心，呈现“一主两次”的发展格局。这3个商业中心都沿地铁1、2号线展开，形成昆明城市商业发展的主轴线。  

而预计明年开通的贯穿昆明主城东西的骨干线——地铁3号线，将与地铁1、2号线形成纵横交叉的大动脉。这两条主线上，不少节点现在已经形成一定商业气候，大型商业扎堆，片区工作生活的人口密集，形成区域中心的资本雄厚，短期内最可能催生的新兴商圈。而地铁开通带来的人流、商流，将彻底引爆新兴商圈的崛起。  

据业内根据昆明近年内陆续投入运营的1、2、3号线，预测未来最有可能崛起的十大地铁商圈，其中，短期内会崭露头角可能有北市区的财富中心商圈、金江商圈、白云路商圈三大商圈，东南板块昆洛路上的新螺蛳湾和世纪城商圈。中远期期会崛起可能为：呈贡商圈、西市区商圈、站前商圈、巫家坝商圈、东风广场商圈。  

按照2011年2月修编的新一轮昆明市轨道交通线网规划修编及建设规划，昆明轨道交通远景线网将由14条线路组成的放射普线网+穿越快线的线网形态构成，昆明的商业将随着地铁的建设，向周边辐射，最终在不同的节点形成一个个成熟的商圈。  

  地铁带动沿线物业升值地铁商业将成新的黄金投资热点

地铁不仅能够带动大型商业中心沿线聚集发展，促进城市商圈升级，形成地铁商圈，还将带动庞大的客流量以及客流所需的衍生服务，必然会使地铁商业成为一种极具增值潜力的物业。  

从另外一个层面来说，对很多城市而言，地面建筑已经饱和，商业物业只好向地下空间发展。在这一背景下，伴随着地铁建设的突发猛进以及城市功能的日趋完善，地下商业迎来了前所未有的大发展。在住宅投资受到抑制下，一铺养三代的商业地产成为人们关注的重要产品，作为地下商业的投资，未来的一段时间里，可以有效的实现保值增值的目地。  

据了解，地铁开通后，香港地铁上盖物业平均升值近 50%，投资回报率更是达到了   15%。如今国内轨道商业已进入黄金增长期，传统商业区正在进行裂变，这种裂变逐步地衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心。

这种纯产权、出售型、地铁上盖、终点站、灵活经营的轨道商业，成为无数财富资本竞逐的焦点，引起新一轮的商业投资风暴。  

不过，由于昆明还是一个地铁新生城市，人们对地铁物业的概念还比较模糊，但在北京、上海、广州和香港等一线城市，地铁购物早已是人们生活的一部分，统计显示，上海、广州、深圳等地铁城市，地铁开通后物业价值的涨幅均超50%以上。即使在昆明，大都、海伦国际、保利六合等地铁物业激发抢铺热潮也是有目共睹的。